Soledad Balayan, broker inmobiliaria: “Definir los no negociables y un precio tope es clave a la hora de elegir un departamento”

Barry Schwartz, autor del libro ...

Barry Schwartz, autor del libro “La paradoja de la elección”, explica las dificultades a las que nos enfrentamos a la hora de decidir cuando debemos hacerlo entre muchas opciones posibles.

La paradoja de la elección o la paradoja de la abundancia se presenta cuando, a la hora de elegir entre muchas opciones, nos abrumamos de tal manera que terminamos tomando malas decisiones. O terminamos no decidiendo, paralizados ante la abundancia, o nos arrepentimos luego de decidir pensando que había una opción mejor que la elegida, pagando el costo del arrepentimiento.

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El efecto de la ley de alquileres

Entre 2020 y 2023, la Argentina vivió un experimento costoso a raíz de la intervención del Estado sobre la actividad inmobiliaria y el impacto negativo en la sociedad cuando la oferta desaparece.

La ley de alquileres sancionada a mediados del 2020, generó desincentivos tan fuertes para los propietarios de inmuebles que el mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires se contrajo drásticamente. Hubo barrios como Saavedra, de más de 400 manzanas, en donde llegó a haber solo 30 propiedades listadas en alquiler (hoy las publicaciones superan las 120 en ese barrio). Había muy pocas propiedades disponibles en varias ciudades del país, los precios se dispararon y los inquilinos no tenían muchas opciones para alquilar. La búsqueda del alquiler se volvió titánica y muy estresante.

El siguiente gráfico muestra la cantidad de avisos en alquiler tradicional versus alquiler temporario desde el año 2014. En el mismo puede observarse cómo desde el momento en que se deroga la ley (fin de diciembre 2023), la oferta de alquileres de largo plazo aumenta significativamente y de forma inmediata.

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Por qué el “buyer’s market” es siempre mejor para quien quiera comprar o alquilar

En el mercado inmobiliario, se le llama “buyer’s market” (mercado de compradores) a la situación en la que la oferta excede la demanda. El comprador o quien busca un alquiler, tiene más opciones entre las cuales elegir, más tiempo para decidir y más poder de negociación.

Tener muchas opciones (mucha oferta) en el mercado de alquiler es bueno. Le da al inquilino un mayor poder de negociación, más posibilidades de elegir entre tipo de propiedades o características ofrecidas, departamentos más nuevos por ejemplo (con la ley de alquileres los departamentos nuevos o a estrenar habían desaparecido de la oferta). Lo mismo pasa en el mercado de venta. Por la ley de oferta y demanda, cuanto más oferta hay, mayor presión existe sobre los precios a su baja.

Podemos decir que ante mucha o poca oferta el cliente se enfrenta a distintos problemas. La gran diferencia es que cuando hay poca oferta no está a su alcance una solución posible. No puede generar él mismo más opciones. Sin embargo, al enfrentarse a una gran oferta, sí puede armarse de herramientas para manejar la situación sin abrumarse, minimizando el nivel de estrés o la posibilidad de arrepentimiento.

Volviendo al libro de Schwartz, si sos de las personas que ante varias posibilidades se abruma o se estresa con la elección, te propongo diseñar una regla para acotar las opciones entre las cuales elegir.

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El desafío de elegir los “no negociables”

Generalmente, la regla más común suele ser la de establecer un precio tope de presupuesto. Sin embargo, en muchas ocasiones resulta tentador saltearla. Adicionalmente al presupuesto, siempre es recomendable establecer los “no negociables”. Características específicas que no querés resignar, o ciertos “no rotundos” sobre algo específico. Por ejemplo: “sí o sí quiero que tenga cochera”, “sí o sí quiero balcón”, “tiene que tener expensas bajas”, “la luz natural no la negocio”, “no me interesan los amenities”, “no me importa la vista”, “tiene que ser de menos de 15 años”, “sí o sí tiene que ser un contrato en pesos”.

Establecer ciertas reglas de antemano te permite, no solo acotar las opciones, sino evitar tentarte en el momento con características que luego te resulten molestas o irrelevantes y termines arrepintiéndote más tarde de la elección.

Ya sea para comprar o alquilar, lo mejor es establecer una regla (o más de una) dentro del proceso de decisión y selección. Funciona como una excelente forma de autorrestringir y filtrar las opciones para poder minimizar el tiempo dedicado y la ansiedad de la elección. Las herramientas tecnológicas de hoy y los buscadores de propiedades tienen una gran cantidad de filtros que ayudan a hacer más sencillo ese proceso.

Como reflexión final, lo que he podido observar en los últimos años sobre el comportamiento de las personas que buscaban alquiler, fue el estrés experimentado por los inquilinos en sus búsquedas durante la vigencia de la ley de alquileres. Y ese estrés no es comparable al que puede generar la elección en un mercado de compradores donde la oferta abunda.

(*) La autora es titular de Maure Inmobiliaria