¿Se puede instalar un aire acondicionado en la fachada de una propiedad horizontal en Buenos Aires?

La instalación de aires acondicionados en las fachadas es uno de los temas urbanos que suscita ciertas controversias. De hecho, es común verlos cuando caminamos por la calle. Pero la pregunta es:...

La instalación de aires acondicionados en las fachadas es uno de los temas urbanos que suscita ciertas controversias. De hecho, es común verlos cuando caminamos por la calle. Pero la pregunta es: ¿permite la normativa vigente hacerlo?

La respuesta corta es: sí, pero con muchas restricciones. Y es que el Código de Edificación actual establece algunos criterios técnicos y estéticos que deben respetarse, además de requerir el consentimiento de la comunidad de propietarios en muchos casos.

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El marco legal

La Ciudad Autónoma de Buenos Aires regula la instalación de equipos de aire acondicionado en fachadas a través del Código de Edificación, particularmente el artículo 4.4.8.2, modificado por la Ley 4877 y su actualización en la Ley 4909. Esta normativa establece que:

Está prohibido instalar artefactos de aire acondicionado en planta baja si son visibles desde la vía pública.En el resto del edificio, sí se permite la instalación en fachadas, siempre que no se afecte la composición arquitectónica del edificio; el equipo no sobresalga más de 30 centímetros del plano del paramento; y se ubiquen en balcones, terrazas o patios interiores, salvo que la fachada tenga espacios específicamente diseñados para estos aparatos.

Además, los edificios construidos después de la modificación deben prever espacios específicos para estos equipos, lo que implica una responsabilidad de diseño desde el proyecto arquitectónico.

Por otro lado, la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 7.2, establece que cualquier modificación que afecte la configuración, seguridad o estética del inmueble requiere consenso unánime de los copropietarios. Esto incluye la instalación de aires acondicionados en fachadas, ya que puede alterar la imagen del edificio y generar conflictos por ruidos, goteos o impacto visual.

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De esta manera, instalar un aire acondicionado en la fachada no es una decisión individual, sino que requiere de consultar el reglamento interno del consorcio (que puede tener cláusulas más restrictivas que la ley); presentar el proyecto técnico ante la administración del edificio y, eventualmente, ante el Gobierno de la Ciudad si se requiere permiso de obra; obtener el consentimiento de la asamblea de propietarios (que debe ser unánime si se considera que la instalación afecta la configuración del edificio); y cumplir con las normas de seguridad, acústica y estética para evitar que el equipo genere molestias o comprometa la estructura.

Sin embargo, en áreas como Urbanización Determinada (U), Arquitectura Especial (AE) o Áreas de Protección Histórica (APH), así como en edificios catalogados por el Código de Planeamiento Urbano, las restricciones son aún más severas. En estos casos, los equipos deben instalarse de forma que no dañen ornamentos ni carpinterías, y muchas veces se exige que sean invisibles desde la vía pública.

Sanciones y problemas

Ahora bien, ¿qué puede pasar si se instalan sin permiso? La colocación de un aire acondicionado sin respetar estas normas puede derivar en multas por parte del Gobierno de la Ciudad, demandas civiles dentro del consorcio y/u obligación de retirar el equipo y reparar daños.

Además, podría generar conflictos vecinales que escalen rápidamente, sobre todo si el equipo genera ruido excesivo o afecta la estética del edificio.

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En función de la normativa, entonces, instalar un aire acondicionado en la fachada de una propiedad horizontal en la Ciudad de Buenos Aires es posible, pero está lejos de ser un trámite sencillo. Requiere cumplir con la normativa técnica, respetar la estética urbana, obtener consenso vecinal y, en muchos casos, presentar documentación ante el GCBA.