Santiago Levrio, desarrollador: “Hay que revisar la promesa de entrega en 24 meses de los departamentos en pozo”
Durante años, en el ...
Durante años, en el mercado inmobiliario se repitió una promesa casi automática: “la obra se entrega en 24 meses”. Para muchos compradores e inversores, ese plazo funcionó como referencia para evaluar un proyecto desde pozo. Sin embargo, una base oficial del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, obtenida mediante información pública y depurada para analizar obras finalizadas, muestra que esa idea quedó vieja.
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Construir un edificio en la Ciudad lleva hoy bastante más tiempo que antes. Esa demora ya no es un detalle operativo: es una variable central para entender la viabilidad de un proyecto, el precio final de una unidad y la velocidad con la que Buenos Aires transforma permisos en viviendas terminadas.
Las razones detrás de los “nuevos tiempos”La escala importa: a medida que el proyecto crece, aumentan las exigencias técnicas, operativas y regulatorias. Una de las más determinantes es la cantidad mínima de cocheras, que habitualmente obliga a ejecutar subsuelos. Y en construcción no hay etapa más difícil de predecir que la excavación: depende del suelo, la logística, las medianeras y el clima.
En los edificios más habituales de la Ciudad —obras de entre 1000 y 2500 m², generalmente de frente simple y hasta 9 pisos— la demora promedio fue de 3 años y 2 meses desde el inicio de obra hasta su finalización. Ese segmento explicó cerca de dos tercios del total de las obras estrenadas durante 2025. No hablamos de casos marginales, sino del formato más repetido de la producción residencial porteña.
La comparación histórica es contundente: ese plazo representa aproximadamente un 50% más que el de los edificios que se terminaban antes de la pandemia. Muchos proyectos comenzaron después, pero atravesaron la crisis de insumos y la volatilidad de precios entre 2022 y 2024. El resultado fue una industria más lenta y con mayores dificultades para cumplir los cronogramas tradicionales.
Los datos también muestran diferencias de duración cercanas al 15% entre zonas con mayor demanda y zonas con menor dinamismo comercial. Esto confirma algo que el mercado intuye pero pocas veces mide: la velocidad de venta incide en el ritmo de obra. En una industria que suele financiarse con preventa, aportes de compradores y capital propio, la absorción comercial también condiciona la velocidad de producción.
En 2025, los edificios estrenados de entre 2.500 y 7.500 m² demoraron casi 4 años en finalizarse. Y las obras de mayor envergadura demandaron cerca de 5 años. A mayor tamaño, mayor complejidad y mayor exposición a cambios de costos, normativas, insumos y condiciones de mercado.
Con estos datos, la promesa de “entrega en 24 meses” merece una revisión. Hasta 2019, casi la mitad de las obras de frente simple se terminaban antes de los dos años. Incluso cerca del 20% de las obras de hasta 5.000 m² lograba finalizar dentro de ese plazo. Pero ese estándar se deterioró: para 2025, terminar en menos de dos años se volvió excepcional. Solo el 12% de las obras de hasta 2.500 m² logró hacerlo.
La conclusión es incómoda: la industria perdió productividad. El endurecimiento normativo, la mayor complejidad administrativa, la menor formación técnica en parte de la cadena de valor y una economía inestable contribuyeron a deteriorar los tiempos reales de producción. También influyó una demanda que durante años priorizó comprar metros al menor precio, sin premiar necesariamente los proyectos más rápidos o mejor gestionados.
Con rentabilidades más ajustadas y compradores más informados, el tiempo empieza a ser percibido como un valor económico. Una obra que se entrega antes reduce incertidumbre y mejora la rotación del capital.
La realidad urbana de CABA presenta obstáculos particulares y una regulación que todavía no acompaña la construcción industrializada. El Estado también tiene un rol clave: desandar el camino de la interpretación promoviendo gestiones previsibles. En los últimos tres años, los tiempos asociados a permisos de obra y al registro de planos de mensura y subdivisión prácticamente se duplicaron.
Sin previsibilidad administrativa, cualquier mejora productiva dentro del obrador queda parcialmente absorbida antes y después de la obra.
Discutir cuánto tarda una obra no es una conversación interna de constructores: es una discusión urbana, económica y habitacional. Cada mes adicional demora la entrega de viviendas, posterga escrituras y retrasa nuevos metros al mercado.
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El mito de los 36 meses desde la compra del terreno a la escritura no desapareció porque los desarrolladores hayan dejado de prometerlo. Desapareció porque el sector privado y el sector público dejaron de hacerlo posible. En el nuevo mercado que viene, el tiempo ya no será una nota al pie: será una de las variables centrales del precio.
El autor es COO de UNBOX DEVS y Especialista en Economía Urbana