Qué significa para Nueva York congelar los alquileres y por qué podría generar incrementos en algunos inquilinos

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A pocos días de las elecciones para la alcaldía de Nueva York, la iniciativa de Zohran Mamdani de frenar los aumentos en los departamentos con renta estabilizada se convirtió en uno de los principales temas de discusión pública. El legislador, actual candidato por el Partido Demócrata, planteó que el congelamiento permitirá estabilizar la economía de los hogares que enfrentan la crisis de vivienda más grave en décadas. Sin embargo, algunos especialistas creen que esto podría generar un incremento para otros inquilinos.

¿De qué trata la propuesta de congelar los alquileres en Nueva York?

El programa de Mamdani establece que el alcalde tiene la capacidad de promover esta política a través de la Junta de Pautas de Alquiler (Rent Guidelines Board), un organismo integrado por nueve miembros designados por el ejecutivo municipal. Su plan propone pausar inmediatamente las rentas estabilizadas durante su mandato.

“La principal razón por la que las familias trabajadoras se van de nuestra ciudad es la crisis habitacional. El alcalde tiene el poder de cambiar eso”, aseguró.

El mandatario de Nueva York no puede establecer directamente los precios, pero sí influir en la decisión anual de la Junta de Pautas de Alquiler. Esta entidad revisa informes técnicos sobre costos, inflación y mantenimiento, y fija los porcentajes de aumento para los contratos regulados.

La actual administración, encabezada por Eric Adams, permitió un incremento del 12,6% para las unidades estabilizadas, el mayor porcentaje registrado en más de una década. Mamdani criticó esa política y sostuvo que esas acciones contribuyeron a agravar la crisis de asequibilidad en la ciudad.

De acuerdo con la plataforma del candidato, más de dos millones de neoyorquinos viven en unidades con renta estabilizada. Estas viviendas, según su argumento, deberían garantizar seguridad económica para las familias trabajadoras. Su propuesta también incluye la construcción de 200 mil nuevas unidades asequibles como parte de una estrategia más amplia de contención de precios.

¿Qué alcance tendrá el congelamiento de alquileres?

En Nueva York, “congelar el alquiler” significa detener los aumentos anuales que se aprueban para los contratos de renta estabilizada. Estas unidades conforman alrededor del 40% del arrendamiento de la ciudad.

Los analistas inmobiliarios señalaron que la medida podría generar efectos indirectos sobre el resto del sistema. El argumento central es que, si los propietarios de edificios no pueden trasladar los aumentos de costos a las unidades estabilizadas, lo harán a las de mercado libre.

Los precios de las viviendas de mercado abierto se determinan libremente por la oferta y la demanda. En los últimos cuatro años, esos valores crecieron de manera sostenida, con subidas cercanas al 36% en Manhattan y al 37% en Brooklyn para nuevos contratos, según lo retomado por The City.

Jonathan Miller, director ejecutivo de la consultora Miller Samuel, explicó al medio estadounidense que el congelamiento podría elevar los alquileres en las unidades no reguladas debido a la redistribución de los costos operativos. “La situación se ha agravado en los últimos años, primero por las tasas de interés extremadamente bajas y luego por un rápido aumento a medida que la Junta de la Reserva Federal tomaba medidas para combatir la inflación”, aseguró el especialista.

El impacto sería más notorio en los edificios que combinan ambos tipos de viviendas, reguladas y de mercado, donde los inquilinos sin protección legal podrían asumir la totalidad del incremento en los costos del edificio para mantener la rentabilidad de los propietarios.

Escasez de vivienda y presión sobre los precios

La posibilidad de que el congelamiento incremente los precios en el mercado abierto se relaciona directamente con la escasez estructural de oferta habitacional en Nueva York. La ciudad registra una tasa de vacancia del 1,4%, muy por debajo del 5% que define legalmente una situación de emergencia habitacional.

De acuerdo con The City, entre 2011 y 2023, la economía local sumó más de 900 mil empleos, pero solo se construyeron unas 350 mil nuevas viviendas. Esa brecha redujo la disponibilidad de unidades en alquiler, lo que permite a los propietarios ajustar los precios sin temor a perder inquilinos.

El fenómeno se amplifica con el aumento de los costos de financiamiento. Durante la pandemia, las tasas hipotecarias cayeron a mínimos históricos, lo que impulsó la compra de viviendas y redujo la oferta de renta. Cuando las tasas subieron por encima del 7%, el mercado se contrajo, y muchos neoyorquinos permanecieron en sus alquileres, reduciendo aún más la rotación.

“Para abordar el rápido crecimiento del arrendamiento se requiere la construcción de un número significativamente mayor de unidades porque la crisis de asequibilidad se basa en una crisis de oferta”, aseguró Basha Gerhards, vicepresidenta ejecutiva de políticas del Real Estate Board de Nueva York.

Posturas enfrentadas sobre la solución a la crisis de vivienda en Nueva York

El debate sobre el congelamiento ha dividido a los candidatos a la alcaldía. Mamdani sostiene que detener los aumentos en los alquileres estabilizados y ampliar la construcción pública son pasos necesarios para retener a las familias trabajadoras. Su equipo de campaña asegura que la medida busca frenar los desalojos y combatir la especulación.

Por su parte, el exgobernador Andrew Cuomo, también aspirante en la contienda, plantea un enfoque diferente. Su propuesta se centra en acelerar los procesos de construcción y liberar unidades bajo control estatal para aumentar la oferta disponible. Según sus cálculos, una reforma regulatoria podría reincorporar unas 50.000 viviendas al sector inmobiliario.

Cuomo argumenta que la raíz del problema es la escasez de unidades y la lentitud administrativa. A su juicio, el congelamiento no resolverá el déficit habitacional, sino que podría agravar la presión sobre el mercado libre si no se acompaña de una expansión significativa de la construcción.

El futuro del alquiler en Nueva York dependerá de cómo se combinen las políticas de control de precios con los incentivos a la oferta.