Ley de alquileres en California: por qué está prohibido desalojar al inquilino solo por no renovar contrato
La ...
La legislación californiana estableció mecanismos de defensa para quienes habitan inmuebles de alquiler mediante la normativa AB 1482, sancionada en 2019. Esta reglamentación determina que los propietarios enfrentan limitaciones concretas para finalizar la ocupación de una vivienda, incluso cuando el período contractual original concluyó.
Los requisitos que establece la ley para que el dueño no pueda echar al inquilinoLa Ley de Protección del Inquilino se aplica incluso cuando el contrato de alquiler llega a su fecha de vencimiento. En determinadas condiciones, la falta de renovación no habilita por sí sola al propietario a exigir la desocupación de la vivienda. La continuidad del inquilino queda protegida siempre que se cumplan ciertos requisitos.
La normativa introdujo el concepto de “causa justificada” como requisito obligatorio para poner fin a una tenencia residencial en gran parte del estado. Sin embargo, la protección frente al desalojo no es automática.
Se establece como condición principal un período mínimo de ocupación continua de la vivienda. En términos generales, el inquilino debe haber residido legalmente en la propiedad durante al menos 12 meses consecutivos.
En los casos donde se incorporan adultos adicionales al contrato con posterioridad al inicio del arrendamiento, la normativa fija un esquema alternativo: la protección se activa si todos los ocupantes alcanzaron los 12 meses de residencia o si al menos uno de ellos vivió en la unidad durante un período mínimo de 24 meses.
Si estos plazos no se cumplen, el propietario conserva la facultad de finalizar la relación contractual al término del contrato sin necesidad de justificar el desalojo bajo los criterios de la AB 1482.
La obligación de justificar un desalojo tras el vencimiento del contrato en CaliforniaUna vez superado el umbral de tiempo exigido por la ley, el arrendador no puede exigir la salida del inquilino simplemente por la expiración del contrato. Para poner fin a la tenencia, debe demostrar una causa justificada reconocida por la legislación estatal.
La normativa divide estas causas en dos grandes categorías:
Aquellas que derivan de una conducta atribuible al inquilino. Aquellas que responden a decisiones del propietario ajenas al comportamiento del ocupante.En ausencia de una causa válida dentro de estas categorías, el propietario debe permitir la continuidad de la ocupación de la vivienda bajo condiciones similares a las vigentes, aun cuando no exista un nuevo contrato firmado.
Causas justificadas vinculadas a conductas del inquilinoLas denominadas causas “con culpa” habilitan el desalojo cuando el inquilino incurre en incumplimientos graves. Entre los motivos reconocidos se encuentran:
La falta de pago del alquiler.La violación sustancial de cláusulas contractuales.El uso ilegal de la propiedad.Realización de actividades criminales dentro de la vivienda.El subarrendamiento sin autorización del propietario.La negativa reiterada a permitir el acceso legal del dueño cuando este se encuentra debidamente notificado.En ciertos supuestos, la ley exige que el arrendador otorgue previamente al ocupante la posibilidad de corregir la infracción. Si la violación es subsanable y el inquilino cumple dentro del plazo indicado, el desalojo no puede concretarse.
Causas justificadas sin responsabilidad del inquilinoLa ley también contempla escenarios en los que el inquilino no ha cometido ninguna falta, pero el propietario puede recuperar la vivienda por razones específicas. Estas situaciones se conocen como desalojos “sin culpa”.
Entre ellas se incluyen:
Casos en que el dueño decide mudarse a la unidad junto con familiares directos.Cuando la propiedad es retirada de forma permanente del mercado de alquiler.Cuando se planifican remodelaciones sustanciales que requieren que la vivienda permanezca vacía durante al menos 30 días.Aunque estas razones habilitan el fin de la tenencia, la normativa impone obligaciones adicionales al dueño antes de que el desalojo pueda ser considerado válido.
¿Qué pasa si el inquilino es desalojado en California?En los desalojos sin culpa, la AB 1482 exige que el propietario compense al inquilino mediante asistencia financiera para su reubicación. Este requisito es independiente del nivel de ingresos del ocupante y se aplica a toda persona protegida por la ley.
La compensación debe equivaler a un mes de alquiler vigente al momento de emitir el aviso de terminación. El dueño puede cumplir esta obligación mediante un pago directo o perdonando el cobro del último mes de renta.
La normativa fija plazos estrictos para este procedimiento. Si se opta por el pago directo, el dinero debe entregarse dentro de los 15 días posteriores al aviso. La falta de cumplimiento invalida automáticamente la notificación de desalojo.
Las protecciones establecidas por la Ley de California no son permanentes. La legislación actual tiene vigencia hasta 2030, salvo que sea modificada o prorrogada por el Poder Legislativo de California.