Las nuevas joyas porteñas: las avenidas que eran “el patito feo” del barrio y hoy son muy demandadas para vivir

Durante años fueron calles grises, con persianas bajas, talleres mecánicos, lavaderos de autos, locales sin aspiracional y edificios de varias décadas atrás. Pero desde hace tiempo, en Buenos A...

Durante años fueron calles grises, con persianas bajas, talleres mecánicos, lavaderos de autos, locales sin aspiracional y edificios de varias décadas atrás. Pero desde hace tiempo, en Buenos Aires muchas zonas dieron un giro 180 grados y se revalorizaron. Esto sucedió con dos avenidas impensadas: Niceto Vega, en Palermo, y Directorio, en Caballito, que pasaron del olvido a estar en el radio de los desarrolladores.

Hoy concentran demanda, obras y un nuevo perfil de vecinos que buscan lo que el resto de la ciudad ya no puede ofrecer: ubicación estratégica sin caos y metros cuadrados a precios todavía competitivos.

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La avenida de Palermo que se volvió top

Hasta hace pocos años, la postal de Niceto Vega -entre Juan B. Justo y Dorrego- era más digna de un taller mecánico que de la mira de los desarrolladores. Sin embargo, en apenas cinco cuadras se levanta una de las zonas más cool de Palermo, que atrajo la atención de los desarrolladores inmobiliarios y pasó de ser un lugar inseguro y “feo” a una avenida trendy.

“Me daba miedo comprar en la zona, porque estaba rodeada de cocheras y lavaderos. Pero después de la pandemia cambió todo: hoy mi departamento vale un 20% más”, cuenta Lucía, vecina del lugar.

La zona se vio beneficiada por varios movimientos, como la elevación de las vías del tren San Martín, que mejoraron la circulación en el barrio. La conexión con la avenida Juan B Justo, facilita el acceso a la Avenida del Libertador; además, el transporte público es otro punto a destacar de la zona. A eso se sumó el derrame del boom inmobiliario de Chacarita, Palermo y Colegiales -la hoy famosa frontera conocida como “Chacalermogiales”-, que trajo cafés de autor, estudios creativos y turistas que buscan “el nuevo Palermo Hollywood”.

La microzona, ubicada entre las calles Dorrego y Juan B. Justo, fue desarrollando varias virtudes que la pusieron en el centro de la escena del real estate. Se trata de una zona residencial, en pleno Palermo, pero en un lugar alejado del tráfico intenso que caracteriza a este concurrido barrio. De hecho, no cuenta tampoco con tantos comercios en su planta baja y, por ende, con tanto flujo peatonal.

“El corredor de la calle Niceto Vega, entre las avenidas Juan B. Justo y Dorrego, es el eje principal de la actividad nocturna en el barrio de Palermo. Esta área se caracteriza por la concentración de discotecas, pubs y centros culturales”, resume el arquitecto Alejandro Tepedino, de D’aria Propiedades.

Además, Tepedino afirma que actualmente, “el auge inmobiliario impulsa el desarrollo de nuevos emprendimientos habitacionales en la zona. Esta transformación anticipa una tensión palpable entre la necesidad de la tranquilidad hogareña y la explosión del bullicio de la movida nocturna, con todas sus implicaciones”. Por lo que, estos fuertes contrastes “generan un conflicto de convivencia entre el perfil urbano ya consolidado y la profunda transformación urbanística que se está desarrollando”.

En esta línea, el desarrollador Gustavo Glazman, socio de Infinity Line, fue uno de los primeros en leer el potencial del corredor. “Construimos nuestro primer edificio hace 11 años y hoy ya no quedan lotes disponibles”, dice. En su caso, arrancaron construyendo hace 11 años en la avenida (un edificio de unas 70 unidades), ya han completado dos edificios y tienen dos más en carpeta. “La zona prometía. Ubicada cerca de todo, pero lejos del ruido; todo indicaba que tenía que crecer, no había alternativa”, agrega.

Glazman hoy sigue apostando por la zona y tiene entre manos dos proyectos más en la avenida: en la esquina que cruza con la calle Carranza levantará un edificio con 33 departamentos de tres ambientes, de entre 75 y 120 m², que cuenta con un precio de preventa de US$3400/m². Además, entre las calles Humboldt y Fitz Roy, construyen otro emprendimiento, pero en este caso de oficinas premium con imagen corporativa, que sumará 10 pisos y 8000 m² corporativos al lugar. “La gente sigue apostando al ladrillo”, asegura.

Según Jeremías González Toledo, director comercial de Inarch, “fue un efecto pospandemia: la gente buscó estar cerca de todo, pero en barrios más tranquilos”. El desarrollador destaca que los precios de la zona también representan una ventaja, ya que los terrenos tienen una incidencia menor a la de Palermo, Núñez o Belgrano, por lo que el metro cuadrado final es más accesible que otros barrios. En este sentido, señala que el promedio en pozo arranca en US$3000/m² y llega a US$4000/m².

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Su empresa levanta un edificio cerca de la avenida -a unas cuadras de esta microzona-, en Dorrego y Córdoba. Se trata de un edificio de nueve pisos, con dos niveles destinados a amenities, que se terminará de construir a fines del 2027. Tendrá unidades de uno a cuatro ambientes, de entre 35 y 120 m², con un m² que arranca en US$3100 y llega a US$4000.

También señala que se trata del “nuevo polo gastronómico por paliza”. Efectivamente, la zona agrupa propuestas que van desde la reconocida parrilla Anchoita, en la cual es difícil conseguir reserva, a una de las sedes de la Ventana de Anafe.

Micaela Najmanovich, la dueña y creadora de este último emprendimiento gastronómico que nació hace ocho años, pero desde el 2024 está en Arévalo y Niceto Vega, asegura: “Es una zona de muchas productoras y todo el universo audiovisual mueve mucho. También hay mucho turismo, que se hospeda en la zona y consume el barrio”.

Revela que son sobre todo las calles aledañas las que concentran la gastronomía del barrio. De hecho, en su caso, decidieron ubicarse en una calle aledaña, ya que “te brinda algo más privado, retraído, sin dejar de estar en una zona pública, con movimiento y en crecimiento”.

Hoy Niceto Vega combina dos almas: de Dorrego a Bonpland, una zona más familiar y residencial; de Bonpland a Juan B. Justo, una movida nocturna que recuerda al viejo Palermo Hollywood, con bares, rooftops y estudios de filmación. “Van a seguir creciendo las calles aledañas, porque es lo que siempre pasa cuando una microzona se consolida”, anticipa una vecina.

El “Palermo” del sur porteño

Si Niceto Vega es el ascenso sorpresa del corredor norte, la avenida Directorio es el fenómeno silencioso del centro-sur. Nacida como arteria residencial de Caballito, se reinventó por efecto derrame del boom de Pedro Goyena, que agotó su capacidad constructiva y empujó a los desarrolladores unas cuadras más allá.

Hoy, los valores sobre Directorio van de US$2500 a US$4500/m², y las desarrolladoras reconocen que la demanda sigue firme pese a la escasez de terrenos. “Por el colapso de Goyena, se generaron nuevas zonas de alto nivel. Directorio es la continuidad natural”, explica Mateo García, de Toribio Achával.

¿Pero qué generó tanto movimiento en una zona alejada del buscado corredor norte de la ciudad? Uno de los motores fue la migración de vecinos de otros lugares. La autopista 25 de Mayo conectó al barrio e incentivó que llegaran compradores de Ezeiza, Ciudad Evita, Lomas de Zamora, Mataderos y Liniers, por nombrar algunos ejemplos. “Se convirtió en un aspiracional y logramos proyectos para un público muy exigente”, explica Gerardo Azcuy, presidente de la desarrolladora homónima, que cuenta con más de 26 edificios premium entre terminados y en desarrollo en la microzona más buscada de Caballito. “La gente también viene de Ramos Mejía, Ciudadela o Mataderos”, agrega Carlos Cucciolla, del estudio que lleva su nombre, con varios emprendimientos en el barrio.

Se trata de un público que no tiene el aspiracional de vivir en el corredor norte de la ciudad, ni por Recoleta. Algunos lo identifican como “el Palermo de la zona sur”.

“Es uno de los barrios con mayor cantidad de obras en construcción y edificios jóvenes, sobre todo en la zona de Goyena y sus alrededores”, apunta Luis D´Odorico, director de D´Odorico Propiedades. Si bien hoy esa avenida ya no cuenta con terrenos disponibles, a solo dos cuadras, crece su paralela, Directorio. “Nosotros ya construimos tres emprendimientos sobre Goyena y en solo 500 metros de Directorio levantamos otros cinco edificios”, revela Azcuy. Cuenta que cuando decidió focalizarse en Caballito, encontró en esta avenida oportunidades con valores de incidencias de los terrenos que rondan los US$600 o US$700 el metro cuadrado mientras que en Goyena ascienden a US$1000/m².

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¿Una señal del impulso de Directorio? El desembarco en esa avenida el concept store de Saccaro, la marca de alta gama brasileña de diseño de interior.

La conectividad es otro de los puntos fuertes de la zona: es una de las pocas que tiene más de una línea de subte (A y E), además de los diversos servicios de colectivos y la alternativa del tren Sarmiento. Cuenta con acceso a la Autopista 25 de Mayo, que conecta con la Autopista La Plata-Buenos Aires con la Perito Moreno y con la Avenida Dellepiane.