“Emisores y receptores de metros cuadrados”: el plan porteño que busca aumentar las zonas verdes y la edificación en el sur

El gobierno porteño busca dinamizar una herramienta para que los desarrolladores puedan obtener metros constructivos adicionales en zonas de alta demanda a cambio de crear espacios verdes en seis ...

El gobierno porteño busca dinamizar una herramienta para que los desarrolladores puedan obtener metros constructivos adicionales en zonas de alta demanda a cambio de crear espacios verdes en seis barrios, restaurar edificios patrimoniales e invertir en la zona sur. Se trata de la “Capacidad Constructiva Adicional” (CCA), incluida en la última actualización del Código Urbanístico.

El esquema, que rige desde marzo pasado pero que las autoridades porteñas buscan visibilizar, prevé tres vías de generación de CCA, enfocadas en resolver diferentes problemáticas urbanísticas de la ciudad, como la falta de superficie verde absorbente, la degradación del patrimonio y el bajo nivel de inversión en el sur porteño. Para ello, la propuesta fue un sistema de “emisores y receptores de metros cuadrados”.

Así, se incentiva al sector privado a ceder terrenos para generar espacios públicos, restaurar edificios con valor patrimonial o construir viviendas en el sur. A cambio, los desarrolladores acceden a capacidad constructiva adicional transferible, que puede aplicarse en zonas de mayor rentabilidad inmobiliaria del norte y centro.

La medida aún no registra trámites formales, pero hay numerosas consultas. “Es una oportunidad”, señalaron desde el equipo técnico de la Subsecretaría de Planeamiento Urbano. Y resaltaron: “Siempre hay una crítica de la falta de planificación a largo plazo, pero estas son herramientas donde no vamos a ver su efecto mañana porque, justamente, están pensadas en un largo plazo”.

Desde el sector de los desarrolladores inmobiliarios señalaron que la iniciativa “es potente”, pero reconocieron que “con mejoras podría, eventualmente, ser de más uso y utilización”. Mientras que consideraron que, en el corto plazo, la variable que contempla la construcción de nuevos espacios verdes “es la más simple, ágil y práctica de implementar” por sobre las restantes.

La problemática por la carencia de superficie verde de cercanía en la ciudad quedó en evidencia durante la pandemia del coronavirus, cuando tomó mayor protagonismo la necesidad de uso de los espacios de recreación y esparcimiento al aire libre. Desde entonces, creció la demanda de la ciudadanía por recuperar parcelas abandonadas o en desuso para transformarlas en plazas o patios de juegos.

Para comenzar a revertir el déficit ambiental se eligieron los barrios de San Nicolás, Monserrat, Balvanera, San Telmo, Almagro y Villa Santa Rita que, de acuerdo al indicador desarrollado por el equipo de Antropología Urbana de la Subsecretaría de Planeamiento, son áreas que presentan las temperaturas urbanas más elevadas debido a la falta de superficie verde cercana.

El mecanismo de la CCA, en este caso, contempla que los propietarios de parcelas que cumplan ciertos requisitos —como contar con un mínimo de 600 metros cuadrados de superficie y un frente de al menos 15 metros— puedan ceder el dominio del terreno a perpetuidad al gobierno porteño. A cambio, reciben el certificado de metros para trasladarlos a los “polígonos receptores”, en los que se permite una mayor edificabilidad según el Código Urbanístico vigente.

Y, además, existe una segunda opción: si el privado no solo cede el terreno, sino que también se hace cargo de construir el espacio verde —es decir, una plaza ya equipada—, obtiene una mayor compensación.

Esto, además, acelera los plazos de ejecución, ya que la obra queda en manos del sector privado, lo cual permite que los vecinos puedan disfrutarla más rápido, explicaron en diálogo con LA NACIÓN Josefina Ducos, subsecretaria de Planeamiento Urbano y Facundo Marzano, jefe de Gabinete.

Las parcelas elegidas no necesariamente deben estar completamente vacías. También se incluyen terrenos que, aunque edificados en baja densidad (por ejemplo, hasta dos pisos), podrían ser transformados o demolidos para permitir el desarrollo del espacio verde. Es lo que el área técnica denomina “tejido blando”, con potencial de reconversión urbanística.

Al respecto, Andrés Borthagaray, integrante del Consejo Profesional de Arquitectura y presidente de la Fundación Urbanismo, sostuvo: “Por supuesto que hay que crear más espacios verdes en la ciudad y hay que incentivar el desarrollo del sur, pero la pregunta es si son estos los instrumentos más idóneos”. El experto discrepó con que “se supedita la creación de espacios verdes a mayor constructibilidad” dado que así “va a haber más metros cuadrados de cemento”. “Buenos Aires tiene espacios verdes de calidad, pero están por debajo de los estándares recomendados”, advirtió.

En paralelo, la segunda vía de la CCA consiste en fomentar el desarrollo inmobiliario en el sur capitalino a partir de la construcción de edificios de viviendas en zonas de La Boca, Barracas, Constitución, Parque Patricios, Lugano y Villa Olímpica. Estas áreas, denominadas “emisoras de metros”, pueden generar certificados siempre que la obra se haya finalizado.

Los corredores “receptores de metros” en los que se podrá sumar altura en edificios consolidados o por emprender están sobre tres tramos de la avenida Cabildo (entre la General Paz y Mendoza), la avenida Córdoba, también en dos trayectos que van entre Jorge Newbery y Scalabrini Ortiz. Completan el listado Alberti, entre General Paz y Escalada; Rivadavia, entre General Paz y Donizetti y Acoyte, entre Díaz Vélez y Aranguren.

Y dos polígonos situados en la Comuna 1: el primero delimitado por Belgrano, Huergo, San Juan y Paseo Colón y el restante en Puerto Madero que va por Cecilia Grierson, Pierina Deleassi, a Juana Manso, a Vera Peñaloza y Elvira Rawson de Dellepiane.

Un punto clave del programa es que para obtener el certificado de CCA y comenzar a construir en el norte, la obra en el sur debe estar finalizada. No obstante, los trámites administrativos pueden iniciarse en paralelo.

Por último, los desarrolladores que no planeen usar directamente los metros obtenidos podrán vender los certificados de CCA a terceros. Esto permite separar la figura del “emisor” y el “receptor”, lo que facilita una mayor dinámica en el mercado.

“Nuestra idea fue poner un incentivo: generar metros adicionales en el lugar donde hoy mira el mercado que es el norte porteño”, explicó Ducos. En tanto, la funcionaria señaló: “El desarrollo en el sur está focalizado en la construcción de viviendas”. “Si bien en la actualidad la cuenta entre metros cuadrados a construir y metros cuadrados de venta no es tan favorable, entendemos que esta es una herramienta también para bajar la barrera de acceso a la vivienda, tanto compra como alquiler, porque en ambos casos va a favorecer lo que es el parque de vivienda en la ciudad”, remarcó.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), evaluó que “si bien es muy reciente y todavía no pasó el tiempo suficiente como para poder evaluar su verdadero impacto”, aún “en el mercado no se escucha mucho que la gente esté recurriendo a esta herramienta”. “Me parece buenísima y potente y con mejoras podría, eventualmente, ser de más uso y utilización”, reconoció.

A su vez, consideró que “hay condiciones exigentes” dentro de la normativa como “que hay que tener la obra terminada en el sur para consolidar el derecho a incrementar la edificabilidad en la zona receptora”.

Tabakman analizó que “los códigos son para muchos años”, por lo cual “puede ser que en unos años comience a utilizarte” esta última vía de incentivo. En tanto, pronosticó que el instrumento que “más chance tiene de funcionar” a corto plazo “es el de creación de espacios verdes porque, conceptualmente, es el más simple, ágil y práctico de implementar”.

La tercera y última opción para obtener metros en obras del norte porteño premia a quienes invierten en la restauración de edificios catalogados con valor patrimonial, especialmente aquellos que presentan daños o deterioro.

La compensación de metros varía con relación a los niveles de protección del inmueble puesto en valor, su localización, su superficie edificada, sus usos y los tipos de obra. Si la estructura posee elementos arquitectónicos complejos como cúpulas o cornisas, la contraprestación es mayor.

La arquitecta especialista en normativa Magdalena Eggers observó que “la idea” de la CCA “sería buena si no fuera que el premio es superar la altura permitida en zonas que ya tienen colapsada su infraestructura”.

“En el caso de los edificios catalogados, el premio es solo cuando se efectúen obras para la puesta integral del valor”, detalló.

“Los metros cuadrados transferibles no surgen de la capacidad constructiva que se pierde al mantener el bien catalogado, si no de los metros cuadrados del edificio, obviamente beneficiando a los grandes emprendimientos”, agregó.

El resguardo a los bienes patrimoniales en la Capital está regido por tres niveles, encabezados por la “protección integral” que obliga a la conservación de toda la estructura, por lo general asociada con “hitos urbanos” por sus condiciones arquitectónicas y sus formas de ocupación del espacio, en tanto que bloquea reformas de cualquier tipo.

Luego, está la “estructural”, que reúne a construcciones “de carácter singular” a las que deja la posibilidad de cambios en su interior, pero impide reformas en el volumen.

Por último, la “cautelar” imposibilita reformas a la fachada del inmueble, pero permite actuaciones en el interior. Actualmente, cerca de 5000 edificios cuentan con algún tipo de protección patrimonial en la ciudad. Pero ese número podría aumentar si se aprueba en segunda lectura el nuevo listado enviado a la Legislatura que prevé la protección de 4100 nuevos inmuebles, lo que ampliará significativamente el universo alcanzado por este incentivo.