Créditos hipotecarios: los 3 hechos concretos que muestran señales positivas para el futuro de los préstamos

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El mercado inmobiliario argentino se mueve en un delicado equilibrio de “expectativa contenida”, una frase que resuena entre los analistas del sector que vieron al 2025 como “un año de transición”. Y los números lo respaldan.

En el último año se entregaron un total estimado de entre 44.305 créditos hipotecarios otorgado, de acuerdo a un último informe de la Fundación Tejido Urbano. De esta manera, se posiciona como el cuarto mejor año desde 2004, solo por detrás de los picos históricos de 2017, 2018 y 2007. El 2025 fue de “6,5 sobre 10”, calificó Diego Cazes, director de LJ Ramos.

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Además, según datos del Banco Central procesados por la consulta Empiria, el 2025 cerró con US$3300 millones desembolsados, el mejor registro desde 2018, aunque todavía lejos del pico de la era precrisis, cuando el volumen superaba los US$5000 millones anuales, explica el economista Federico González Rouco, aunque con señales de enfriamiento hacia el cierre del año. En enero se otorgaron US$189 millones, por debajo de octubre y con una caída interanual del 6%.

Un dato clave se vio en la ciudad de Buenos Aires donde en total se firmaron 69.461 escrituras en 2025, un 26,8% más que en 2024, lo que ubicó al año pasado como el quinto mejor de los últimos 27 años. De ese total, casi 14.000 operaciones se realizaron con hipoteca: cerca del 20%.

Pero, hacia el final de 2025, la decisión de las entidades bancarias de subir tasas y ajustar requisitos comenzó a sentirse, disipando parte del entusiasmo que había impulsado al sector.

La expectativa de una baja de tasas tras las elecciones de octubre de 2025 no se materializó; por el contrario, hubo más subas que bajas. Cinco bancos elevaron sus tasas, entre ellos el Banco Municipal de Rosario (de 3% a 4,2%), Brubank (de 10% a 12%), Banco Nación (de 4,5% a 6%), Banco de Corrientes (de 5% a 12% para clientes) y el Banco Ciudad (del 9,9 al 12,5%). Mientras que el BBVA e ICBC las redujeron.

La respuesta de la situación actual es clara: más crédito que en años anteriores, donde prácticamente no había oferta, pero con condiciones más duras. En promedio, la tasa de las entidades públicas ya ronda el 9% y la de los privados el 12,7%. Esto se debe a que la mayoría de las entidades privadas tienen tasas por encima del 10%, lo que genera que la relación cuota-ingreso se volva mucho más alta y la calificación crediticia deje afuera a buena parte de la clase media que había vuelto a mirar el mercado.

A esto se suma un problema estructural: el fondeo. Sin un mercado desarrollado de securitización hipotecaria que permita a los bancos vender cartera y liberar capital, las entidades quedan expuestas al descalce de plazos. Frente a esa situación, en la que los bancos no tienen pesos para prestar, la reacción fue aumentar tasas para frenar el ritmo de aprobación.

En paralelo, los precios muestran otra dinámica. En la Ciudad, los valores de publicación subieron 5,39% promedio en el último año, con mayor impulso en departamentos en pozo (9,13%) y a estrenar (5,48%), mientras que los usados apenas avanzaron 2,89%, de acuerdo a Zonaprop.

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Los brokers hablan de “subas selectivas y moderadas”, con muchas propiedades en un “piso técnico” que limita nuevas bajas. “Las propiedades están baratas en la Argentina”, señala Fabián Narvaez, de Narvaez Inmobiliaria. El “factor determinante será el crédito hipotecario”, advierte Cazes. Si los préstamos se otorgan “en buena escala”, los precios subirán inevitablemente, movilizando el mercado; sin ellos, el avance será lento y muy selectivo. Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, justifica esta visión porque los precios siguen “baratos en términos históricos”.

En ese contexto de expectativa para lo que resta del año, aparecieron tres señales concretas que funcionan como pequeños pasos para dar un poco de respiro al sistema hipotecario.

No se trata aún de cambios que retomarán la oferta de créditos, pero estos movimientos merecen un análisis detallado por el impacto potencial que podrían tener en la dinámica del mercado.

Se flexibilizaron condiciones de acceso al crédito hipotecario1. Baja de tasas y se amplía el acceso

El primer cambio vino del BBVA, que redujo su tasa al 7,5% para quienes cobran el sueldo en la entidad. Una tasa por debajo del 10% en un mercado que se había acostumbrado a subas, no es menor.

Pero el cambio más significativo fue la flexibilización del ingreso mínimo exigido. En el momento de la baja del interés, la entidad exigía un ingreso mínimo de $5 millones, una cifra inalcanzable para la mayoría de los trabajadores de clase media. Con la nueva condición, se requiere que el solicitante tenga ingresos mínimos equivalentes a cuatro salarios mínimos, que hoy se ubican en $1.387.200.

Esta medida representa un giro fundamental, ya que abre la puerta a un universo mucho más amplio de potenciales compradores que, hasta ahora, quedaban automáticamente fuera del sistema.

Esta línea financia hasta el 80% del valor de la vivienda, con plazos que van desde los 5 hasta los 30 años. El monto mínimo a pedir debe ser de $20 millones y no tiene límite máximo, sino que se calcula de acuerdo a los ingresos del solicitante.

Otro banco que bajó su interés fue el ICBC, que llevó su tasa del 14% al 12% en general y del 13% al 11% para clientes con plan sueldo, para acceder al crédito requiere un ingreso mínimo de $1.100.000.

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2. El Banco Ciudad reactiva sus créditos UVA

La reaparición del Banco Ciudad también reordena el mapa. Tras una pausa de más de cuatro meses, la entidad regresó al mercado con tasas más altas que las previas. Situación que vuelve en competencia un jugador clave en el mercado de la Ciudad de Buenos Aires.

La entidad había suspendido sus líneas de préstamo con el objetivo de realizar una “revisión de productos”, según pudo saber LA NACION, y ahora las reactiva con nuevas condiciones.

Las tasas ofrecidas, si bien son más altas que las que tenía antes del parate, se posicionan como una opción para la Ciudad. Para el público general, la tasa de interés se ubica en torno al 12,5%, mientras que para microcentro y zonas del sur de la capital porteña, se reduce al 9%. Es importante recordar que, previo a la pausa, el banco ofrecía una tasa general del 9,9% y un 4,5% para áreas preferenciales.

3. El Banco Nación marca un hito con la hipoteca 100% digital

El tercer movimiento es estructural. El Banco Nación concretó la primera hipoteca 100% digital del país en 30 días, un plazo notablemente inferior al promedio de 100 días que suele llevar el proceso tradicional.

La entidad, que lidera el mercado con más de 24.000 créditos hipotecarios otorgados a través de su programa “+ Hogares con BNA”, concretó la primera escritura bajo esta modalidad.

“Esta modernización constituye una iniciativa inédita en el país y un hito histórico para el sistema financiero argentino, al permitir por primera vez gestionar integralmente un crédito hipotecario de forma digital, potenciando la accesibilidad y simplificando la experiencia de los usuarios”, anunciaron desde el banco.

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El futuro del mercado

Estas tres novedades, si bien importantes, se enmarcan en un panorama más complejo y desafiante.

La reactivación sostenida del mercado inmobiliario, tal como destaca Gabriela Goldszer de Ocampo Propiedades, requiere “previsibilidad”, estabilidad macroeconómica, inflación en descenso y un clima de confianza que invite a la inversión.

Desde un plano financiero, Fabián Achaval remarca la urgencia de “destrabar” la dinámica de los créditos hipotecarios y la potencial inyección de liquidez que podría significar una baja de encajes bancarios. Mateo García, de Toribio Achával, coincide, sumando la estabilidad macroeconómica y la reducción de costos de transacción.

Federico González Rouco anticipa que los primeros meses de 2026 estarán “planchados en crédito”, con una mejora recién en la segunda mitad del año, siempre que el fondeo de los bancos se normalice.

La clave reside en si el crédito, la “gran esperanza y la mayor incertidumbre” para el sector, logra inyectar la liquidez necesaria para el “efecto rebote” que espera también Soledad Balayán de Maure Propiedades, donde “si la perspectiva mejora y bajan las tasas, el sector reaccionará rápido”.

En definitiva, las recientes decisiones de las entidades bancarias son señales positivas, pero insuficientes por sí solas para desatar un reacomodamiento en el sector.