Créditos hipotecarios: ¿en cuánto tiempo hay que encontrar una propiedad? ¿Y qué pasa si no encuentro?

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La compra de un inmueble es una de las decisiones financieras y personales más importantes que toma una persona en su vida y, en los últimos años, con la ausencia del financiamiento para hacerlo muchas personas se quedaron afuera de esta posibilidad. Ahora, con el regreso de los créditos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) y con un mercado expectante por la reacción del sector ante la salida del cepo cambiario, se reabrió esa puerta que muchos esperaban para tener su propia.

Tal es así que desde la segunda mitad del año pasado se evidenció un cambio de tendencia en las compras de propiedades y el 2024 cerró con un total de más de 11.000 préstamos otorgados, de acuerdo a datos aportados por la Fundación Tejido Urbano. Pero también, este incremento se viene registrando en la cantidad de operaciones de compraventa en marzo, hubo 992 escrituras formalizadas con hipoteca en la Ciudad de Buenos Aires, alrededor del 20% del total de actos del mes (4747) y un 1042% más con respecto al mismo mes del año pasado, según informó el Colegio de Escribanos porteño.

¿Qué nos dice esto? “Cuando hay crédito hipotecario, el círculo es virtuoso. Aparece por lo general un primer comprador de vivienda que ‘no existía’. Y el que vende su propiedad al que le dieron el crédito, se da vuelta y compra un inmueble por lo general un poco más grande o de más valor”, afirman desde la entidad.

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Pero, hay que tener en cuenta que en el proceso de compra de una propiedad con un préstamo hipotecario de un banco, existen varias etapas que se deben seguir para poder llevar a cabo la operación de manera exitosa. De esta manera, una de las dudas más frecuentes entre quienes inician el trámite es cuánto tiempo tienen para encontrar una propiedad una vez que el banco aprueba la precalificación crediticia, ya que muchos primero prefieren estar seguros de poder acceder para luego elegir la vivienda.

¿Cuánto tiempo tengo para encontrar una propiedad?

La respuesta varía según el banco y el tipo de procedimiento que aplica cada uno. Mientras algunos otorgan un plazo determinado para que el cliente encuentre y presente la documentación del inmueble, otros exigen contar con la propiedad seleccionada desde el inicio del trámite.

En el Banco Nación, uno de los principales oferentes de créditos UVA en la actualidad, el plazo para encontrar una vivienda es de 60 días desde la precalificación, con posibilidad de prórroga. Es decir, el solicitante tiene dos meses para elegir la propiedad que desea comprar y presentar toda la documentación requerida del inmueble.

Otro banco que otorga el mismo plazo para encontrar la propiedad en cuestión es el Santander. En esta entidad, el cliente tiene un límite de dos meses para presentar la vivienda elegida al banco, transcurrido ese tiempo deberá volver a hacer la precalificación.

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El Banco Ciudad otorga entre 60 y 90 días para revalidar la documentación que se presentó en la preaprobación del préstamo, para ver si la calificación crediticia se mantiene o si se necesita una actualización. En todo ese tiempo se puede presentar la propiedad.

En el caso del Banco Macro, el tiempo otorgado es algo más corto: 40 días. Este límite también se cuenta a partir de la precalificación, que es el primer paso donde el banco evalúa la capacidad crediticia del interesado.

Por su parte, el Banco de Córdoba (Bancor) establece un período de 30 días para que el cliente avance con la operación. Este plazo breve responde, según la entidad, a la necesidad de mantener actualizada la información financiera del solicitante. “Después de 30 días, la situación económica puede haber cambiado, ya sea por un nuevo endeudamiento o un evento de morosidad”, explican desde el banco. En caso de que la situación crediticia siga siendo sólida, el solicitante puede volver a aplicar sin problemas.

El Banco Galicia es uno de los que ofrece mayor flexibilidad con 90 días para avanzar con la compra. Este plazo más extenso puede resultar conveniente para quienes aún no tienen elegida la propiedad o necesitan más tiempo para negociar la operación.

En el caso del BBVA, explican que hay dos perfiles de clientes bien marcados: por un lado, están quienes se acercan primero a consultar cuánto podrían financiar en función de sus ingresos. En general, en un plazo no mayor a dos meses vuelven con una propiedad seleccionada para avanzar con la operación. Por otro lado, hay quienes ya vienen con la propiedad definida, hacen la precalificación y la solicitud en el momento. En estos casos, el trámite hasta llegar a escribanía suele demorar unos 20 días, y luego se suman entre 25 y 40 días más dependiendo de la propiedad en cuestión y del tiempo que lleve el estudio de títulos.

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Sin embargo, no todos los bancos permiten avanzar sin una propiedad definida. En el caso del Banco Hipotecario y del Banco Patagonia, por ejemplo, se exige contar con la documentación del inmueble desde el inicio del trámite. “No hay un plazo establecido para encontrar la vivienda porque la tiene que tener elegida al empezar. Una vez que el cliente presenta los papeles de la propiedad, se inicia directamente el proceso de calificación y otorgamiento del crédito”, explicaron desde una de estas entidades.

Qué conviene tener en cuenta

Para quienes están evaluando tomar un crédito hipotecario, conviene consultar con anticipación qué modalidad utiliza cada banco. Si ya se tiene una propiedad en vista, tal vez resulte más ágil optar por un banco que inicia todo el trámite en conjunto. Pero si aún no se encontró la vivienda ideal, es clave elegir una entidad que brinde un plazo razonable para buscar con tranquilidad.

Además, en un contexto de cambio de reglas como la reciente salida del cepo, el factor tiempo adquiere un rol clave: la ventana de oportunidad para concretar una operación en condiciones favorables puede ser breve. Esto es un aspecto fundamental a considerar, ya que el mercado inmobiliario volvió a operar en base al dólar oficial, dentro de la nueva banda cambiaria establecida entre $1000 y $1400, y ya no con el dólar MEP como referencia, como sucedía hasta ese momento.

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En este escenario, marcado por las fluctuaciones diarias de la divisa estadounidense dentro de la banda aunque viene estabilizandose alrededor de los $1200, el monto en pesos que otorgue el banco al momento de escriturar dependerá del valor puntual del dólar oficial. Si la cotización se ubica cerca del piso de la banda ($1000), más personas podrían acceder a una propiedad o aspirar a unidades de mayor valor en dólares. En cambio, si el dólar se posiciona en el extremo superior ($1400), la ecuación se vuelve menos accesible.

Esto es así porque una subida del dólar puede dificultar la obtención de un crédito hipotecario, especialmente para aquellos que tienen un ingreso limitado o que necesitan un crédito con un monto específico. Si el dólar aumenta significativamente mientras se está tramitando el crédito, la cuenta puede no cerrar, lo que podría dejar a un posible comprador fuera del proceso, porque significa que se necesitan más pesos para comprar la misma propiedad en dólares y por consecuencia el porcentaje que representa la cuota del crédito en el salario (que debe ser del 25%) aumenta, lo que puede llevar a que personas que antes calificaban, ahora no puedan hacerlo.

En base a esta banda cambiaria establecida por el Gobierno, los especialistas del mercado recomiendan que a la hora de buscar la propiedad se piense siempre en el tope de la banda, es decir en un dólar a $1400. Ya que, en el caso de que al momento de la escritura esté en ese valor, no será un inconveniente para firmar y, en el caso de que esté más bajo, se achicarán los montos de las cuotas.

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