Comprar un departamento nuevo es cada vez más caro: crece la brecha de precios con los usados
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El mercado inmobiliario porteño no da respiro y atraviesa una nueva paradoja: mientras que los precios de los inmuebles publicados en general muestran una tendencia estable, la brecha entre lo que cuesta un departamento nuevo y uno usado se amplia como nunca en los últimos 10 años.
La distancia entre ambos segmentos alcanza el 30%, la más alta registrada desde diciembre de 2015, cuando era de apenas un 7%. En promedio, un departamento a estrenar se encuentra publicado por US$2898/m², en promedio, mientras que uno usado se ubica en US$2219/m², de acuerdo a un informe de la plataforma inmobiliaria Zonaprop.
Durante 2025, los departamentos nuevos registraron una suba del 5,2% anual, mientras que los usados aumentaron un 3,32%. En tanto que en la comparación mensual, el valor de las propiedades usadas prácticamente no se movió (US$2218 en agosto y US$2219 en septiembre), mientras que las nuevas registraron un incremento del 0,24%.
A pesar de estos aumentos, los departamentos en pozo lideran las subas anuales con el 8,29%, alcanzando los US$3033/m², un 4,4% más que las unidades a estrenar. Aunque todavía no están terminados, su comportamiento anticipa una tendencia: los precios del producto nuevo siguen atados a los costos de construcción, que no paran de subir.
“La brecha es un cociente entre dos realidades distintas”Para Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima, la brecha actual se explica como una ecuación entre dos fuerzas opuestas: el encarecimiento de construir y la estabilidad de los usados. “La brecha es un cociente entre el numerador, que son las unidades en pozo o a estrenar, y en el denominador -el precio de los usados-. Hay dos efectos acá: en el numerador, el costo de construcción que no para de subir, y en el denominador, los usados son lo que menos subió en toda la economía argentina”, explica.
Y esa es la clave: mientras todo subió (autos, materiales, alimentos), los departamentos usados quedaron rezagados. Achával lo resume con una imagen clara: “No solo aumentó mucho el costo de la construcción, sino que las propiedades usadas se quedaron atrás respecto de otros bienes de la economía”.
Aunque los costos de construcción muestran una leve baja desde julio, se mantienen en niveles históricamente altos. El índice está 94% por encima del de octubre de 2023 y casi tres veces más caro que en el piso histórico de octubre de 2020.
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Ese encarecimiento de base se traslada directamente al valor de los departamentos nuevos. “Por un lado, aumenta el costo de la construcción, entonces la brecha va a seguir subiendo. Es muy grande, y en un contexto donde no hay tanto dinamismo”, advierte Achával.
La situación del usado: sube la oferta, pero no los preciosA la presión del costo se suma una particularidad del mercado: la oferta de usados sigue creciendo. “No vemos que se esté cayendo. Hay más de 110.000 unidades en venta, es un montón. Hasta tanto no baje ese stock, vamos a seguir viendo esta brecha”, detalla Achával.
Pero, el aumento de la oferta contrasta directamente con la actual falta de crédito hipotecario. La suba de tasas de interés de las líneas de préstamos y la incertidumbre política (pre-elecciones) y económica (por las subas del tipo de cambio), afectaron de lleno en la demanda de financiamiento a largo plazo.
En ese contexto, los precios de los usados se estabilizan en niveles bajos. “No creo que bajen más. No hay margen: ya están muy por debajo de los demás costos”, agrega el empresario.
A pesar del estancamiento en el segmento medio, está volviendo la demanda de tickets altos. “Posiblemente el público sea otro, pero es una señal de que el metro cuadrado sigue barato en términos históricos”, señala Achával.
Así, el mercado queda dividido entre un universo de propiedades nuevas con precios en alza y otro de unidades usadas con mucha oferta, más accesibles y con poca presión de demanda.
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Los barrios con la oferta de departamentos a estrenar más caraPuerto Madero lidera el ranking de los barrios con la oferta de departamentos más cara. En este caso, una unidad a estrenar se ubica en US$6701/m². En el segundo lugar se encuentra Palermo, con US$3309/m² y le sigue Belgrano, con US$3774/m²).
Mientras que, por el lado contrario, Villa Riachuelo es el barrio más económico para la adquisición de unidades a estrenar. El metro cuadrado allí se ubica en US$1742. Le siguen Parque Avellaneda (US$1830/m²) y Nueva Pompeya (US$1855/m²).